义乌市《物业服务收费管理办法》实施细则

 义计费[2005]18号

第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理服务行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、国务院颁布的《物业管理条例》、国家发展和改革委员会、建设部制订的《物业服务收费管理办法》和浙江省物价局、建设厅印发的《浙江省物业服务收费管理实施办法》等有关规定，结合我市实际，制定本细则。
第二条 凡在我市行政区域内从事物业服务并收费的物业管理企业，均应遵守本细则。
第三条 本细则所称的物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对业主提供房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序以及提供其它与业主相关的服务，向业主所收取的费用。
第四条 义乌市价格主管部门会同义乌市建设行政主管部门依法对市区范围内的物业服务收费进行管理、协调、监督和指导。
第五条 物业服务收费包括物业管理综合服务费、住宅装饰垃圾清运费、车辆停泊服务费、特约服务费、代办服务费。
（一）物业管理综合服务费是指物业管理企业按物业服务合同约定为业主提供公共性服务所收取的费用。服务内容主要包括：
1、房屋公共部位、公共设施设备的使用管理和维护保养；
2、公共道路、公共场地及楼内公共部位的清扫保洁，生活垃圾的收集、清运和化粪池的清理（已移交环卫处的由环卫处负责清运）；
3、公共绿地、花草树木的养护管理；
4、配合公安部门采取安全防范措施，维护物业管理区内的公共秩序；
5、车辆停放的秩序管理；
6、各类物业的档案资料管理；
7、业主与物业管理企业约定的其他公共性服务内容。
（二）住宅装饰垃圾清运费是指物业管理企业受业主委托对房屋装修过程中产生的建筑垃圾提供清运服务所收取的费用。
（三）车辆停泊服务费是指物业管理企业对配套建设的停车场及划定停车场地提供的车辆停放服务所收取的费用。
（四）特约服务费是指物业管理企业受业主委托提供的特约服务所收取的费用。
（五）代办服务费是指物业管理企业受供水、供电等单位委托提供代办服务所收取的费用。
第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第七条 物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅区（含高层住宅，不包括别墅等高标准住宅，下同）的物业管理综合服务费、住宅装饰垃圾清运费、车辆停泊服务费实行政府指导价。成立业主大会后的普通住宅区的物业管理综合服务费实行市场调节价。
非住宅物业、别墅等高标准住宅的物业管理综合服务费实行市场调节价。
特约服务费、代办服务费除政府价格行政主管部门另有规定外，实行市场调节价。
第八条 普通住宅小区前期物业管理综合服务费实行等级收费定价制度，服务收费等级采取评分的形式确定，收费等级以实施服务的住宅区为单位考核评定。
收费等级评定标准和各等级收费价格及浮动幅度，由市价格主管部门会同市建设行政主管部门根据物业管理企业为业主提供的公共性物业服务的服务内容、服务质量、服务标准及住宅区规模、档次、环境、服务设施等因素制定。
各普通住宅区物业管理综合服务费的具体执行标准，由中准价加浮动幅度确定。具体浮动幅度由业主委员会与物业管理企业在规定的范围内协商确定。未经业主委员会同意，不能上浮。
第九条 实施物业管理综合服务收费等级考核的普通住宅区建筑总面积应不少于1.5万平方米（含）。建筑总面积少于1.5万平方米的普通住宅区由业主与物业管理企业协商确定收费标准。
第十条 物业管理企业在申报物业管理综合服务收费等级时，应在收费前一个月向市价格主管部门提出申请。申请时应提供下列资料：
（一）《企业法人营业执照》；
（二）《物业管理企业资质等级证书》；
（三）物业服务合同；
（四）住宅小区物业管理的具体实施方案及成本测算等相关资料；
（五）物业服务收费的申请报告；
（六）《义乌市住宅物业管理综合服务收费等级申请表》；
（七）市价格主管部门要求提供的其它资料。
实行前期物业管理招投标的项目，由房地产开发企业向价格主管部门提交物业服务收费申请报告、小区设施设备的配置情况、物业管理服务方案等资料。
第十一条 物业管理综合服务费等级实行动态管理，市价格主管部门会同市建设行政主管部门将对各普通住宅小区物业管理企业的服务和收费情况进行定期或不定期抽查考评，考评抽查不合格的，责成整改，再次考评不合格的，相应降低其收费等级和收费标准。
第十二条 各普通住宅小区物业服务等级、收费标准，在业主委员会成立前，由物业管理企业（或开发建设单位）按照物业服务等级考评办法和收费参考标准，拟定本小区物业服务等级和具体收费标准后向价格主管部门申报；价格主管部门对其进行考评并核定中准价格及浮动幅度。具体收费标准由物业管理企业（或开发建设单位）在核定的中准价格及浮动幅度范围内确定，并在物业服务合同中明确。
业主委员会成立后，由业主委员会与物业管理企业参照物业服务等级考评办法和收费参考标准，评定本住宅小区物业服务等级、具体收费标准，并在物业服务合同中明确。
实行前期物业管理招投标的普通住宅项目，由房地产开发企业根据小区实施物业管理服务的方案，依据物业管理综合服务费收费等级考评办法和收费标准参考幅度，向市价格主管部门申报收费等级和收费标准。由市价格主管部门根据小区设施设备的配置情况和经审核的物业服务方案，核定收费等级和收费标准中准价及浮动幅度，具体收费标准由房地产开发企业在核定的中准价和浮动幅度内通过招标确定。
第十三条 物业管理综合服务费按住宅建筑面积计收。
物业管理综合服务费自房屋交付使用、购房者（业主）领取钥匙次月起计收。
业主出租物业的物业管理综合服务费可按双方约定交纳。由承租人交纳的，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当及时结清物业管理综合服务费。
第十四条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
第十五条 物业管理综合服务费的成本由以下项目构成：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业管理企业固定资产折旧；
（八）物业公用部位、公共设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主大会同意的其它费用。
第十六条 电梯、增压水泵等高能耗设施运行和住宅区内地下公共停车场所的照明和通风所需的电费，必须单独设置计量表，按实际发生额向相关业主分摊，具体分摊办法可按面积分摊，也可按户分摊，并定期向业主公布。
第十七条 物业管理企业利用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行经营的，其经营收入经业主大会同意，可用于补充物业服务费用开支，并定期公布，接受业主的监督。
第十八条 房屋装饰垃圾清运费按实际产生或商定的垃圾数量按有关规定标准计收；车辆停泊服务费依据有关规定另行下达具体的收费标准。
第十九条 物业管理区域内，供水、供电、供气等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业管理企业向委托方收取代办服务费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十条 物业管理企业在提供物业管理服务时，应和委托方签订物业服务合同，切实按合同约定的服务项目、标准提供质价相符的服务。
第二十一条 除法律、法规、规章规定外，物业管理企业不得以任何名目向业主收取押金、保证金。
第二十二条 物业管理综合服务费由物业管理企业按照《物业服务合同》所约定的时限向业主收取；未作约定的，预收期不得超过12个月。
第二十三条 住宅区房屋共用部位、共用设施设备保修期满后小修以上的维修更新费用，统一在物业专项维修资金中列支。物业专项维修资金的收取、使用和管理按有关规定执行。
第二十四条 物业服务收费实行明码标价制度。收费项目、收费标准、收费范围及服务内容应当在物业管理区域内显著位置进行公布，并接受业主和市价格主管部门的监督。
第二十五条 物业管理企业应建立健全财务管理制度。每年公布一次物业服务费的收支情况，接受业主的监督。
第二十六条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。
第二十七条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费的，除国家另有规定外，其它部门和单位不得再向业主、使用人重复收取性质和内容相同的费用。
第二十八条 业主委员会（或开发建设单位）与物业管理企业可以采取酬金制形式约定物业服务费用。实行物业服务费酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业管理企业应当每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布服务资金的收支情况，接受业主和业主委员会监督。
业主或业主大会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。业主或业主委员会对公布的收支帐目有异议的，可聘请有资质的中介机构进行审计。
第二十九条 实行物业服务费用包干制的，物业管理综合服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
第三十条 对违反本细则规定的价格行为，由市价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第三十一条 本细则由义乌市价格主管部门会同义乌市建设行政主管部门负责解释。
第三十一条 本细则自2005年7月1日起施行。以前本市有关物业服务收费的规定同时废止。