关于进一步贯彻落实房地产市场调控政策的实施意见

  2011年03月29日  来源：义乌市人民政府

各镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门：
　　为贯彻落实国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）、《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）、住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）和浙江省人民政府《关于认真落实国务院常务会议精神进一步做好房地产市场调控工作的通知》（浙政发明电[2011]22号）等精神，做好房地产市场调控，规范房地产市场管理，促进房地产市场平稳健康发展，结合我市实际，提出以下意见：
　　一、明确年度新建住房价格控制目标。根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房消费支付能力等实际情况，经研究，明确我市年度新建住房价格控制目标为2011年新建住房年度价格增幅不高于我市城镇居民人均可支配收入的增幅。各镇街、各部门要坚决贯彻落实国家、省和我市房地产市场调控的有关信贷、土地、税收、市场监管等政策，采取有力措施，将房价控制在合理水平。有关部门要加强新建住房价格的管理，加强房价监测，及时将房价波动情况报市政府。
　　二、切实加快保障性住房建设。加快建立、完善以廉租住房、公共租赁住房为主体，经济适用住房和农民工公寓为补充的城镇住房保障体系。严格按规定筹集和使用保障性住房建设资金；认真执行《义乌市保障性住房建设“十二五”规划》，落实保障性住房建设目标责任，确保“十二五”期间新开工建设保障性住房总建筑面积22.7万平方米，3500套。
　　三、强化住房用地供应管理。加强对土地市场准入资格和资金来源的审查，参加本市土地竞买的单位或个人，必须按规定说明资金来源并提交竞买（投标）保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明。加强住房用地年度供地计划的编制和管理，及时向社会公布2011年年度供地计划，确保2011年我市开发建设用地投放量不低于前两年年均实际投放量。优先保障中小套型普通商品住房和保障性住房用地，并不低于住房用地年度供应总量的70%。密切关注市场动向，切实把握好住宅用地出让的区域、数量、结构、节奏和时序，增强调控的针对性和有效性。
　　四、实行差别化房地产信贷政策。自本实施意见发布之日起，全市各商业银行暂停发放居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）购买第三套及以上住房贷款；对不能提供自贷款申请之日起前2年中1年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买第二套住房的居民家庭，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止将消费性贷款用于购买住房。对使用住房公积金贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
　　五、合理引导居民住房消费。暂定自本实施意见发布之日起至2011年12月31日，本市及外市居民家庭，可在本市新购买1套商品住房（含新建商品住房和二手存量住房，下同）；对已在我市新购1套商品住房的居民家庭及外市居民家庭，暂停其在我市新购住房。境外机构和个人在我市购房的，严格按上级规定执行。对违反规定购房的，不予办理房地产登记手续。
　　六、大力规范房地产市场秩序。
　　（一）切实规范商品房预售行为。未取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业和实施商品房销售代理的房地产经纪机构不得进行预售，不得以认购、预订、排号等方式向买受人收取或变相收取定金、预收款性质的费用。广播电视、报纸等媒体为房地产开发企业开发项目宣传广告时，应当审核广告内容的真实性，并向建设、国土部门核实广告相关内容，经确认属实后方可刊登、播出。取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业必须在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价、一套一标对外销售，不得分批、分次销售。不得采取发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等行为炒作、哄抬房价。自《义乌市商品房预（销）售合同网上备案系统管理办法》施行以后公开出让取得土地使用权的房地产开发项目，应当通过“义乌市商品房预（销）售合同网上备案系统”上网销售商品房。建设部门应当建立商品房退房公开销售机制。
　　（二）严格商品房项目预售许可管理。商品房预售许可，必须符合有关法律法规规定的投资额和其他条件，经审查发现申请预售的商品房项目及其土地使用权已设定他项权利或已被司法机关查封的，不予预售许可；开发企业应当按照批准的规划许可或土地使用权证的范围一次申报预售许可。商品房预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部分和公共设施的具体范围、预售价格、项目总体预售计划与销售方式、预售资金监管合同。
　　（三）加强商品房预售资金监管。严格按照《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》和我市实施细则的规定，加强商品房预售资金的监管。购房人的购房资金应当直接存入资金监管账户。购房人按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行直接划入资金监管账户。监管银行要切实担负起监管责任，并确保预售资金用于商品房项目工程建设；预售资金应当按照工程实际进度核拨，防止开发商挪用、抽逃预售资金。在房地产开发项目未取得预售许可证之前，商业银行不得收取违规预售资金。建设、执法、国土等部门应当将开发项目有关信息及时通报给银监部门。银监部门应当督促商业银行严密监测开发企业和企业各股东的资金流向。对发现有异常资金流动的，督促相关商业银行要求该企业和人员作出说明，属于违法违规资金的，及时通报相关部门依法处理。
　　（四）强化房地产经纪机构监管。实行商品房代理销售的，房地产开发企业应当取得商品房预售许可证，并委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。房地产企业应当与经纪机构签订商品房销售委托经纪服务合同，并在委托合同中明确约定，房地产经纪机构不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。违反规定的，分别由工商、建设、发改、综合行政执法、人劳等有关部门依法查处。坚决打击、取缔无证无照经纪机构。
　　（五）健全房地产信息公开机制。房地产开发企业应将预售许可情况、商品房预售方案、开发建设单位资质、代理销售的房地产经纪机构备案情况、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等信息及时对外公开，并在销售现场清晰明示。房地产主管部门应当加快房地产领域信用体系建设，并积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面，将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容以及有关部门的处罚信息纳入房地产信用体系，建立“黑名单”制度，供有关部门查询、利用。国土部门应当充分利用该信息，加大对土地市场准入的审查力度。
　　七、严格执行房地产税收政策。个人将购买不足5年的住房转手交易的，按其销售收入全额征收营业税。完善房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管工作力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。税务机关应当加强对房地产开发项目取得预售许可证之前的资金监管，发现收取各种名目、形式的预售或变相预售资金的，除责令限期纳税外，应当将违法行为通报市建设、综合行政执法部门。
　　八、加大对违法违规行为查处力度。明确部门查处职责，切实加大对违法违规行为的查处力度。加强部门间信息互通，对日常巡查或专项检查中发现的违法违规行为线索、证据及时移送。市建设局负责房地产行业管理，拟订房地产行业管理制度办法，建立房地产市场信用档案，公布“黑名单”；负责对涉及开发企业资质降低或吊销的行政处罚，组织开展房地产市场联合检查整治活动。市综合行政执法局负责对房地产市场日常巡查、监督、检查，并依法查处房地产市场的各类违法违规行为。市工商局负责对房地产广告违规行为、房地产经纪机构无照经营、超范围经营等行为的查处。市国土局负责对招拍挂出让土地竞买人有效身份证明文件、竞买（投标）保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金承诺书及商业金融机构资信证明的审查，负责落实对列入“黑名单”的企业及其控股股东实行土地市场5年禁入措施。市发改局负责依法对房地产开发企业、房地产经纪机构在商品房预（销）售中未按规定执行明码标价及违规乱收费等价格违法行为的处理。银监办会同人行负责督促各商业银行执行居民家庭购房贷款的首付比例、利率上浮政策，做好商品房预售资金监管，落实违法违规企业暂停办理贷款或贷款展期，负责对商业银行违规执行房贷政策、参与收取违规预售资金行为等的处理，协助执法部门对有违法违规嫌疑的开发企业及其股东账户资金流向查询。
　　各相关职能部门应当加强巡查和专项检查，及时纠正和严肃查处房地产开发企业、经纪机构的违法违规的行为：该没收违法所得的，一律没收，该罚款的，从重罚款。对拒不整改的，要依法从严查处，直至吊销或建议上级主管部门吊销其开发资质。对进入黑名单的企业，金融机构不予为其办理相关贷款和贷款展期等手续。对发现商品房预售资金或各类变相收取的定（订）金存放在其他单位（个人）账户内，以及房地产开发企业违规设立会计账簿等违法行为，由职能部门会同银监部门根据《公司法》等法律法规依法严肃查处，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。严肃纪律，对涉及违法违规的相关工作人员，严肃追究责任。
　　九、积极开展舆论宣传和引导。大力加强国家和省、市房地产调控相关政策的宣传，及时公布我市保障性住房建设相关信息，坚持正面舆论引导，增强人民群众自我保护意识、风险防范意识，引导理性消费，推进共同监督，促进依法维权，努力营造促进房地产市场平稳健康有序发展的良好氛围。
　　以往有关政策与本实施意见不一致的，以本意见为准。如上级有新政策出台的，从其规定。
　　本实施意见由市政府法制办负责解释。
　　 
　　 
　　二○一一年三月二十一日